在业界流行一句话，"看懂了人口也就看懂了房地产"，这几年国内楼市的繁荣离不开"人口红利"。无锡是否有这样的"人口红利"？而这样的人口红利对购房需求又带来了怎样的影响？究竟哪个片区受人口红利因素影响最明显？无锡的人口红利人群是怎样的选房规律？这将从某种意义上决定着无锡未来房地产业健康运行的走向。

　　【市场】

　　人口红利拉动购房需求

　　“人口红利”是指在一个时期内，生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展十分有利的黄金时期。

　　目前，我国正处于收取“人口红利”的黄金时期，无锡也不例外。在过去的10年里，劳动力的充足供给和高储蓄率，为无锡经济增长带来了繁荣发展，同时也带来了可观的“人口红利”。表现为房子供不应求，房价翻番，至2007年四季度末，无锡市区商品住宅加权均价为4982元/?O，是2003年的2倍多。在中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，“人口红利”的到来使得购房动力大增。这也是近三年无锡商品住宅供需日渐趋紧的直接原因。

　　在东方名流的营销过程中，通过对客户构成的研究发现，25岁―45岁群体是住房消费的主要群体，其中25岁―35岁中青年人员是消费的主体，尤其是80后出生的人群正在呈上升趋势，由此可以看出，他们正处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小。

　　据不完全统计，无锡有60多万在1979－1984年出生的人口已步入住房消费高峰期，加上200多万外来人口对消费市场的推动，为楼市未来几年的发展夯实了基础。而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大，2007年调查显示，50%左右的购房人群为改善性需求，随着楼市发展的理性回归，2006―2010年，35岁―45岁的消费群体所占的比重仍将上升，由此决定在2010年前，35岁―45岁的群体住房改善需求将会保证房地产市场的健康发展。另外，家庭结构变化也拉动了购房需求。现在家庭规模“小型化”已成为常态，过去的四世同堂，如今越来越少。富裕起来的小家庭，都希望拥有一套称心的住宅，由此也直接拉动了购房需求。从我们所做的购房客户家庭结构调研情况分析，现在的客户家庭结构78.6%属于二代居，三代居的仅占25.3%，他们基本上都是改善型消费群，而四世同堂的现象极其罕见。

　　【预期】

　　人口红利影响房价走势

　　中金首席经济学家哈继铭在其《人口结构主宰房价》主题演讲中，对人口结构与房地产市场的联系进行过探讨。他认为，中国经济的增长主要是两大支柱在推动，一个是城市化进程，另外一个就是人口结构，人口结构将直接影响资产价格包括房价。

　　日本在二战后，出生率非常高，在上个世纪60年代―80年代，这批出生在“婴儿潮”时期35岁―54岁的人，涉及到要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低，因此他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值。所以，在那个年代，无论是日本地价，房价，还是股价都出现了大幅上升。但是到了上世纪90年代，随着这批人进入老龄化后，储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。

　　目前，我国的金融环境与日本房产泡沫破裂前出现的金融环境表面看非常相似：人民币不断升值，股价大涨，流动性过剩。不过，人口结构与日本截然不同。中国的“婴儿潮”出现在上世纪50年代―70年代，特别是自然增长率的高峰期从1962年一直持续到1978年，期间人口自然增长率维持在25%左右，目前其所处年龄段在29岁―45岁之间，正值人生阶段中的黄金年龄，“人口红利”因素依然存在。他们在人生黄金时期的投资和消费为房地产行业的稳定持续上涨提供了坚实基础。

　　而今，无锡随着城市化进程的加快，内外环境的不断优化，招商引资和人才引进齐头并进，外来黄金年龄段人口和本地黄金年龄段人口在这片沃土上都有长足的发展空间，他们旺盛的需求是2003年以来房价一路飙升的最主要诱因，如五年内，南区、西区房价均值翻了三番，东区、中心区、副中心区房价翻了两番多。现在，无锡正处于二线城市快速发展的上升期，“人口红利”仍将强劲地支撑着房价小幅上扬。

　　【板块】

　　东区楼市受带动最明显

　　这几年东区的房地产发展无不让人赞叹，该区域集中了新区高新经济开发区和锡山经济开发区两大高新区，因此区域工作以及经商人口最密集，几乎垄断了庞大在锡的外来人口，人口结构主要是处于黄金年龄段的25-45岁的中青年，他们旺盛的购房需求，有效地刺激了整个东区房地产市场的高速发展。

　　从商品房供给情况来看，2007年无锡市区商品房供应共639.22万平方米，东区以200.24万平方米的供应额位居六区（中心区、副中心区、东区、南区、西区、北区）之首，占31.33%。从商品房成交情况来看，2007年无锡市区商品房成交面积共549.30万平方米，东区仍以191.84万平方米成交面积傲居六区之首。其中，新区和锡山区的商品房成交面积占东区成交量的81.9%。

　　从以上一系列供需数据来看，东区房地产市场发展的源动力应归根于人口红利。在东区，外资、私企众多。其中，锡山经济开发区是私营企业的阵营，新区则是外资企业的舞台，他们分别以独特的优势吸引着不同层次的外来人员。不管是私企职员，还是外企中高管，他们都处于人生的黄金期，是区域地产刚性需求的主力军。正是这些持续增长的购房需求，使得“工作之城”的新区也变成了“生活之城”。

　　特别是最近几年，随着新区路网的拓展、完善，尤其是长江路、旺庄路、行创路、金城东路、江海路等主次干道及高架的修建一新，经济发展也插上了腾飞的翅膀，商品房建设更如雨后春笋，居住区成片出现，从新区核心生活区逐渐向梅村、硕放等城镇生活组团延伸。随着新区产业人口不断导入，购房需求持续增大，房价也越发高涨，前两年长江路上3字开头的房价，去年最高已蹿到7字打头；更为惊叹的是，新区远郊的梅村镇两年前还可买到2000多元每平米的中意新房，现在能看中的房子价格已要4000多元每平方米。由此可见，人口红利在扩大购房需求的同时也直接拉动了房价上涨。

　　【选房】

　　无锡人口红利的楼市消费观

　　无锡新区的购房人群根据收入水平高低依次选择长江北路沿线板块、坊前生活板块、新区交通总站厂区板块、梅村及硕放板块。譬如，同样在一个外资背景的电子或制造业企业上班，蓝领流水线操作工人（月收入为2000元）出于实际需求，大多意愿购买梅村或硕放地区100平方左右、总价控制在每套40万元的两房；而他的流水线领班（月收入在3000元以上）则愿望在厂区周围的新区公交总站周围寻觅110平方小三房、总价在50万的合适项目；该科室的科长级别中层领导（月收入5000元）则更加希望在国信世家(论坛 户型 图库)或第一国际(论坛 户型 图库)中选择130平方总价在70万的舒适三房房源；而该外资公司的高层领导（月收入10000元）的终极购房愿望是沿长江北路长江国际花园附近寻找140平方阔绰三房的花园洋房。而且越是高收入群体对银行贷款的意愿越是强烈，往往是收入较低层次的购房者一来由于所购房价较低、二来对自己的银行偿还能力缺乏必要的信心，所以选择现金偿付房款的比例反而高。

　　【结论】

　　人口红利健康助推08无锡楼市

　　随着一线城市上海经济辐射能力的带动，长三角区域间经济联系紧密，大型产业导入，就业机会增多，人才流动加大，位居二线的无锡，房地产刚性需求无疑将随之增加。

　　当然这样的刚性需求也有更深层次的原因，城市化进程的推进，住房需求正在递增；居民消费结构从消费型转变为享受性，住房需求也在递增；所以不管是首次置业还是多次置业都对住房提出了更高的要求。另外，社会经济发展也从增长型向发展型转变，这些因素都将持续拓展人们对住房的刚性需求。