伴随寒冬，房产中介行业也是一片风声鹤唳。倒闭、退市、关店，部分城市的房产中介公司犹如不堪一击的泥人。

　　"出来混，迟早是要还的！"在北京房产中介行业摸爬滚打了4年的吴虹（化名），借用了电影《无间道》里的台词形容房产中介如今的境遇。"如果不玩转现金流，中介公司就没有钱去开拓市场、扩张门店；如果不吃差价，中介公司就不能赢利。"吴虹分析，随着政府调整行业的力度加大，资金监管和网上签约的执行，使得中介公司必须调整经营策略，不法中介也必然走向倒闭、退市。

　　几年前，吴虹应聘进入北京一家房地产中介公司，后来，他跳槽到另外一家名气颇大的房产中介公司，任部门主管，2007年底，吴虹主动离开房产中介公司。他向记者揭露了亲身经历或者目睹耳闻的房产中介公司敛财黑幕。

　　公司培训怎么忽悠人

　　"吃差价是房产中介公司获取暴利的一个重要手段，特别是在2005年前业务量少时。"吴虹说。

　　拿他所在的第一家房产公司来说，2005年到2006年，其70％的赢利都是依靠吃差价，公司内部有这方面技巧的专业培训，告诉业务员怎样忽悠客户。

　　同时，公司内部还有评估师，当门店业务员发现某位房主不太清楚市价，可以低进高出时，便立即通知评估师到现场忽悠房主，让房主将房子卖给中介公司。

　　公司内部定下基本操作规则，能赚取5万以上差价，公司先付1万或2万定金收购，让房主与公司业务员做公证，证明这个房子由业务员全权委托代理销售，然后，该房屋周边的所有门店就开始召集有需求的客户，十几个甚至几十个人一起去看房，谁的价高，谁付全款就卖给谁。

　　最后，业务员拿着公证书直接与客户签订购房协议，等客户钱款一到，再付给真正的房主，里面所有多出的部分归中介公司所有。

　　吃差价曾一次赚百万元

　　吴虹介绍，对于总价比较高的房子，一般都是让房主将房屋钥匙交给中介公司，中介公司带很多客户去看房，所报价格高于房主报价。

　　当有客户看中并保证要买的时候，中介公司就去游说房主将房子卖给中介公司，中介公司再以高出买入价几万、十几万甚至几十万卖给既定客户。

　　"别以为吃差价一笔只能赚5万元，我所见到最高的一笔差价是110万元！"吴虹说。

　　吴虹回忆说，这笔最牛的吃差价，是他供职的第一家房地产中介公司的杰作。当时是2004年，在北京二环内，有一套四合院，当时房主卖170万元，这类院子稀少，很多人想买都买不到。后来，公司找到一个客户，是从国外回来的有经济实力，公司报价300万元，那人就买了。那笔交易，抵得上公司当月一半的交易额。

　　低价租来高价转租

　　"有时候你会在小区里发现很多寻租者的小广告，其实你不了解，很多小广告并不是真的租房人张贴的，而是中介公司贴的，他们的目的是租了房后再以更高的价格租出去。"吴虹说。

　　他解释，在租赁市场上，中介公司给房主定金，低价租下房子之后高价出租，这样可以赚取差价，一套房子的差价假如是100元/月，一年就是1200元。通常，中介手里有近千套房子，中介公司获得的利润可想而知。

　　而对于高档小区，房产中介公司就会利用"免租期"为借口，获得一部分租房者的租金。中介公司向房主承诺，一到两个月之后一定将房子租出去，条件就是这一到两个月是"免租期"，同时，这套房子只能由一家公司负责出租。其实，中介公司很快就找到客户，并收取客户租金。这样，中介公司不仅可以赚取"免租期"的租金，还可以再从房主那里获得一个月租金的佣金。

　　挪用买主首付炒股

　　吴虹介绍，在交易时，房产中介公司通常会主动介入交易环节，让买房者先把定金或者首付款打到公司的账上，直到过户手续完全完成后这笔钱才会转到卖主手里。而房产中介公司为了尽量让这笔钱长时间滞留在自己账户上，就会想方设法拖延办理过户的时间。这笔钱，通常被挪作炒股或者开分店。"但正是这个做法，导致这些房产公司留下了致命的隐患。"吴虹说。

　　当出现国家宏观调控、市场悲观情绪等因素，促使二手房交易量骤然减少时，或者中介公司投资其他方面失败，现金流跟不上公司运转，资金链必然断裂，直接导致中介公司倒闭，同时，一大批买房者辛辛苦苦积攒的房款也就打水漂了。

　　争房源同行大打出手

　　北京房地产中介协会副会长周宗楚介绍说，北京的房地产中介可分为三类，依靠人力打拼起家的"老派"；依靠投资和管理发展的"新派"；还有就是境外投资的"外来户"。

　　"有的'老派'中介公司，发展初期的确充满了打打杀杀，常常使用暴力手段抢生意解决纠纷。"周宗楚说。

　　吴虹说，中介公司门店都是挨着开的，一条街上常常有很多家中介公司，店门口一般都有业务员等在那里接待客户，如果两家业务员争抢同一个客户，就会发生暴力事件。

　　他回忆说，在2006年国贸房展会上，很多公司的业务员都举着房源堵在客户进出的门口，争着向进来的客户推荐房源，各家介绍自己的房源，当然也免不了诋毁对方。一家公司的负责人打了另外一家公司总部某个负责人一记耳光。最后，两个公司的高管出面，才平息了剑拔弩张的局面。

　　客户跳单被堵门要中介费

　　吴虹说，一些中介公司和客户出现纠纷后，也常常使用暴力解决问题。

　　他介绍，客户跳单这种情况时有发生，跳单，就是买卖双方被中介公司介绍见面后，买方因为不愿意负担几万元的中介费，而在业务员离开之后，又回头找房主私下交易。一般的中介公司都对此事无可奈何，最多也就是在买家入住后，往锁眼里灌502胶水，买家换锁后继续灌。

　　但是，有的公司的业务员不会善罢甘休，一般都是几个人没日没夜地堵在买家门口，武力相威胁，直到买家如数上交中介费。

　　调整思路度过阵痛期

　　北京房地产中介协会副会长周宗楚介绍，到目前为止，北京注册的房产中介公司大约有2600家，再加上一些不成规模的“黑中介”，从业人员超过5万人。

　　他分析说，最近，一些中介公司出现关店倒闭是很多因素促使形成的，从他了解的情况来看，很多中介企业仍然在扩张或者巩固，因此这是一次调整，并不代表整个行业会衰退。

　　“一方面，市场竞争会更加激烈，另外一方面，政府禁止‘吃差价’、‘资金监管’、‘网上签约’等一系列政策出台，必将规范房地产中介行业的经营行为。”周宗楚说。

　　“调整思路、强化服务、做强品牌才是中介公司的根本出路，如果还想和初期一样靠暴力打天下，那这样的中介公司肯定就会走上关门的末路。”周宗楚说，据他了解，有的中介公司已经在设法改变经营方式，寻找节约运营成本的办法，能顺利度过“阵痛期”的公司仍然会有不错的前景。 （据《法制晚报》）

　　房产中介“入冬”备忘录

　　2007年11月，媒体曝出深圳大型地产中介中天置业评估有限公司总裁蒋飞，携上亿元巨款潜逃的消息。

　　2007年12月初，北京颇具名气的地产中介公司“信一天”，包括西三旗、清河、奥体东门、京广等店铺陆续关门闭店。

　　2008年1月17日《京华时报》报道，中大恒基原老总刘益良因涉嫌寻衅滋事等罪名，已经被检察机关批捕。与刘益良同时被抓的还包括10余名该公司高管。截至1月9日，中大恒基已关闭门店达三四十家。