比起住宅写字楼市场“温”多了

　　眼供应演回顾２００７，无锡写字楼市场供应的写字楼项目寥寥无几。除市中心的金陵大饭店、滨湖区年末交付的华邸国际大厦以及新区的创源大厦外，其他重点发展区域如太湖广场和蠡湖科技园区的供应几乎一潭死水，整个２００７年无锡仅有１０万平方米左右的写字楼供应。据不完全统计，至２００７年底，无锡市的写字楼总体量约有５０万平方米左右，尚不足上海甲级写字楼体量的八分之一。

　　眼租金演与供应市场的沉寂相应的是租赁市场和销售市场的波澜不惊，２００７年年中开盘的润华国际大厦，其全年销售价格走势平稳，而市中心的财富大厦以８５００元／平方米的价格开盘，至项目销售尾盘价格也仅在９５００－１００００元／平方米。

　　租赁市场方面，新入市的金陵大饭店突破了无锡写字楼市场３元／平方米／天的租金大关，并吸引了一定数量的高品质客户――包括如西门子等的国际高端客户，但该项目写字楼体量较小（写字楼体量不足１．５万平方米），并未能够全面拉动无锡租赁市场，大部分的项目租金没有明显变化，整体租金基本维持在１．０－３．０元／平方米／天的区间，而租赁客户中７５％以上集中于崇安区的环解放路以内区域。

　　蓄势待发

　　高档写字楼扎堆面市

　　２００７年末，城开集团成功竞得原蠡湖科技大厦项目地块，除了城开集团，还有谁准备在无锡这块土地上施展拳脚？戴德梁行写字楼部董事卓奇乐先生列出了一组名单：

　　“至去年底，万达商业广场(户型 图库)地块的拆迁工程基本完成；润地利集团的润华国际大厦已施工至２０多层；红豆国际广场(户型 图库)即将对外开盘；太湖广场茂业城的酒店公寓已对外销售，写字楼也正在加紧施工；同在太湖广场的世贸中心进入全面建设阶段；九龙仓项目正在地基施工；崇安寺二期、无锡恒隆广场的拆迁工作也已经全面展开；凯燕环球二期的开发提上议事日程；０７年末土地招挂牌中，苏宁集团竞得市中心人民路地块的土地开发权……”

　　万达、恒隆、苏宁、九龙仓、红豆置业、深圳茂业……短短几年间，曾经平寂的无锡市场上一时间群雄并起。卓奇乐认为：“随着近年来无锡市宏观经济和人均可支配收入的持续高速增长，无锡原有的商业商务地产无论在存量及质量上都已经无法满足市场需求，出现新一轮的商业地产大开发可谓大势所趋”。据戴德梁行写字楼部研究团队数据显示，无锡未来３年内在市中心、太湖广场以及蠡园、河埒地区将会有接近３００万平方米的商业地产陆续供应，其中仅写字楼体量就有约７０万平方米。

　　高端真空

　　在建写字楼瞄准甲级

　　无锡是否能吸纳如此巨大的市场供应？卓奇乐认为，“无锡写字楼市场发展较晚，市场还不是很成熟，未来几年的整体供应量的确很大，但总的来说是机遇大于风险的”。他分析，无锡持续高速发展的城市经济实力、国家对二线城市的开发力度以及国内外企业对二线城市业务的愈加重视将是无锡未来写字楼市场健康发展的强力支柱。

　　这些年来，无锡建的楼不少，但与上海、北京，乃至苏州、南京相比，其写字楼市场的发展依然是非常落后的，目前无锡环解放路以及市中心内大约有３０多个办公物业，但排除掉一些商住两用楼和用作商务用途的住宅楼，纯商业商务用途的项目非常少，如果再把一些设施陈旧的项目剔除，真正算得上优质办公楼的项目也就东方广场、金陵饭店等三四个项目，在高品质办公物业方面，无锡存在着很大的真空地带。

　　真空很大，相应的机遇也就很大。高品质客户对高端办公物业的需求无法得到满足，而这无法满足的市场需求就是开发商的动力。

　　据戴德梁行数据显示：无锡市中心目前的写字楼平均入住率超过９０％，但由于缺乏高端的写字楼物业，大部分优质企业因找不到合适的办公场所而只能选择在酒店甚至园区厂房内处理业务，而未来竣工的优质写字楼对这些企业具有相当大的吸引力。

　　卓奇乐先生表示，“无锡目前在建及规划的写字楼项目定位开始接近甲级写字楼标准，最为显著的表现为超高层项目增多，写字楼单栋体量大，单层平面面积增加，硬件及配套设施高端化。甲级写字楼标准的九龙仓、恒隆、红豆国际广场等项目的大量供应，将极大地改变无锡小平面商住楼充斥市场的情况，并对无锡写字楼市场的整体格局和客户办公理念产生巨大冲击。”

　　租户趋势

　　楼宇品质提高，高端客户进场

　　据戴德梁行写字楼部咨询顾问团队数据显示：目前无锡写字楼的租户在客户品质上呈中心向四周辐射的态势，市中心的东方广场、华光大厦、金陵饭店集中了无锡最知名的客户群体，而新区、蠡园及太湖广场地区的写字楼客户则出现明显的区域分布特征。

　　出现这一情况的主要原因是市中心具有优越的地理位置和配套设施并吸引了大量的商贸、金融、会展、地产开发商、信息咨询等第三产业，而蠡湖园区和高新区大力发展电子、ＩＴ、工业设计的产业定位则提供了大量的区域客户。

　　由于目前入驻写字楼的高端客户少，故大部分的写字楼租户的使用面积在１００－２００平方米。而在租户来源地分布中，无锡本地的商贸、物流以及ＩＴ、电子企业占据了最大比重，在外资客户中，日韩及港澳台客户较多。

　　戴德梁行写字楼部董事卓奇乐先生认为：“随着未来标准化写字楼的大量供应，无锡市场以中小型本地客户为主的情况将会有很大改变，可以预见的是随着像西门子等的高端优质客户开始越来越多地进入无锡写字楼市场，写字楼租户的整体品质及需求面积将会显著提升”。

    写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年来成为了广大投资客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大，投资总价很高，并且变现期长，对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。

　　首先，在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×１５年＝房产购买价”。若物业年收益×１５年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

　　其次，由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　在投资写字楼时，品质也是最为关键的，这直接影响写字楼在售价格以及租金增长性，因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。写字楼内部配套要注重信息化配置和智能化配置。同时，写字楼“品质”还包括物业管理。因为物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。

　　选择投资某个写字楼时，还要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。如２４小时便利店、员工餐厅、机票预订、酒店客房等，为在此办公的人们提供方便，也为投资写字楼保值增值提供空间。