国家发改委网站11月30日公布的今年前10月房地产市场运行情况显示，房价涨幅呈加快之势，市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。

    发改委指出，当前房地产市场运行呈现以下特点：

    一、以住房为主的房地产开发投资增速加快。今年1-10月，全国房地产开发完成投资19192亿元，同比增长31.4%，同比提高7.3个百分点。其中，商品住宅完成投资13726亿元，同比增长33.7%，同比提高13.5个百分点，占同期房地产完成投资的71.5%，比去年同期提高1.2个百分点。

    二、市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。今年1-10月，全国商品住房竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期上升0.1个百分点；销售面积4.89亿平方米，同比增长33.1%，增幅比去年同期上升21.4个百分点,其中，现房销售面积1.31亿平方米，同比增长14.6%，增幅比去年同期上升22.5个百分点;期房销售面积3.58亿平方米，同比增长41.4%，增幅比去年同期上升17.9个百分点。40个重点城市10月末累计可售商品住房面积1.31亿平方米，同比下降11.8%；批准预售面积1.93亿平方米，同比增长14.5%；登记销售面积2.17亿平方米，同比增长29.9%。

    三、住房供应结构调整有了好的开端，但总体进展较慢。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006—2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。但从市场上正在销售的住房情况看，结构调整总体进展较慢，40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25.8%。

    四、房价涨幅呈加快之势。今年10月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，二手住房销售价格同比上涨8.7%。分地区看，深圳、北京房价继续上涨，其中，10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨16.8%和17.8%，二手住房销售价格同比分别上涨21.1%和11.7%。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。

    分拆土地抑制房价  地价绑架房价遭遇釜底抽薪
     
    来自国家统计局的最新研究报告建议，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格；改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。这都是从土地这个源头上来控制房地产炒作现象。

    高地价“绑架”了高房价，此观点一直被业界广为诟病。但随着土地政策的不断出台，一方面，各地对闲置土地处罚力度不断加强；另一方面，增加新增土地的供给，来平抑供需矛盾。

    各地开展闲置地清理
     
    “有地供不出来。”北京市国土局一官员11月28日对记者抱怨，京城每年住宅土地供应量都在1000万平方米以上，但市场土地供应仍吃紧，主要是有开发商在变相囤地，但这一“惯例”正遭受前所未有的打击。

    记者11月25日从北京市国土局获悉，就在当天，8宗未按期上市交易的地块首批被“红牌”罚下，撤销上市交易资格，并全部纳入到土地一级开发或者收购储备体系。

    好戏同样正在被高房价困扰的深圳、广州上演。深圳自今年5月出台《深圳市闲置土地处置工作方案》以来，已清理已批未建地738宗；广州则发布公告，正式收回包括番禺、花都在内的十区共74宗闲置土地。
不仅如此，记者多方获悉，深圳市国土房产部门正加紧研究制定《深圳市闲置土地处置办法》，并拟开征20%的土地闲置费，目前有关会议已原则上批准了《深圳市土地闲置费征收管理办法(送审稿)》。 　　
     
    分拆土地抑制房价
    
    与此同时，国土部门则把相当精力放在了扩大供地量上。

    据北京市土地储备中心网站公布的最新数据显示，截至11月22日，京城尚有57宗地块、超过820.8万平方米的土地计划入市，其中住宅用地31宗，规划建筑面积约674.4万平方米。

    这些地块将主要集中在年前上市。如此算来，接下来一个月内，京城土地供应近乎“井喷”，超过了今年前10个月的供地总量。

　记者依据上述数据推算，还发现了另一个特点：31块住宅用地的土地面积674.4万平方米，平均下来每块地仅20万平方米上下，大宗土地分拆出让趋势明显。

    无独有偶，目前正在北京土地整理储备中心交易的朝阳区来广营乡建设用地，204万平方米的总建筑面积原本只是一宗地块，现在被分拆成四块地招标出让。

    对此，房地产专业律师孟先生认为，小地块可以让中小地产商参与进来，让市场充分处于竞争状态，原本由一个地产商开发的土地现在有几家同时开发，不仅可以相对增加市场供应量，也防止土地长期闲置带来的土地价值暴涨,进一步缓解房价。 

    抑制房价上涨  物业税有望精准打击

    在同一时间，国内两大经济前沿城市——上海和深圳宣布全面开征土地使用税。

    对于土地使用税全面开征政策，公众最为关注的是其经济效果如何？特别是对于目前高居不下的房价走势，其具体的影响如何？对此，笔者认为，短期内这一税种的开征将会给开发商造成资金压力，但是对房价的根本性影响有限；而从长期看，强调“重保有、轻流转”的房地产税制改革方向，将会逐步改变目前房地产业的体制乱象，更加合理地引导价格走势。

    以上海的具体税制规定为例，土地使用税对于普通居民的影响很小。一套面积100平方米、容积率为2、处于四级地段的居民住房，每年的需缴税款不过300元左右。但是对于高档住房、特别是别墅住房而言，因其地段优、面积大，就必须付出很大代价。更为关键的是，土地使用税本身因其以土地面积为计税基础，所以对于拥有巨大土地囤积、恶意拖延开发供应的房产商而言，该税种惩罚性的实际意义更大。

    之前以流转环节为主收税的方式，对此类恶意囤地行为没有直接的作用，而土地使用税的开征则有助于这一状况的改变。按照新的土地使用税收标准，在上海、北京等大城市，以12元/平方米的中间价位计算，10万平方米土地一年的“持有费用”为120万元，那么对于动辄拥有数千万平方米土地储备的大型土地开发商来说，每年的土地持有成本就将达到数千万乃至上亿元之巨。这对于开发商而言，自然会形成一定的资金压力。

    但是，这并不意味着目前的高房价会随之下跌。造成目前高房价的因素很复杂。因此，要想从根本上改变房价飙涨的趋势，就必须首先通过政策调控改变购房者和开发商对价格趋势的判断。从这个意义上讲，土地使用税作为影响房价的要素之一，对其改变房价长期走势的作用不宜过于乐观。

    问题就在于以土地面积为计税基础，并不能击中问题的要害，它最多只能部分抑制大户型房产的购买动力。同样属于流转税种，以房产价值为计税基础的物业税，能否在房价出现动摇的时刻及时出台，才是决定趋势的关键。物业税与其他税种相比，最大的优势就是让任何渴望房价上涨的预期都受到直接的抑制，房价越高，购房者缴纳的税款越多。如果在物业税的税制上实施累进制度，就更可以让这一打击效果做到精准化，让“越涨越买”的投资购房心态受到遏制，从而形成一个以自住需求为主的房地产市场。这正是所有房地产调控政策所期望的最终结果。

    回顾去年下半年开始的上海房价走势，由于没有系列调控政策的及时跟进，短暂的观望市场最终还是因为刚性需求的突然爆发，而最终演绎了今年上半年房价飙升的局面。此时此刻，当市场观望情绪再度出现，公众期望能够看到的是调控政策的及时跟进，而不再是止步不前，其中尚处于“空转”中的物业税何时兑现，显得尤为关键。

    住房保障政策更具操作性    百姓安居  有了“路径图”
 
    12月1日，建设部等9部门联合发布的《廉租住房保障办法》正式实施。“这意味着政府的住房保障政策正走向细化和落实，城市低收入困难家庭安居梦想有了明确的实施路线图。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲如是说。
     
    “时间表”配套“路径图”　 政府调控强化“保障功能”
     
    梳理近一段时间来国家的房地产调控政策不难发现，强化“保障功能”日益成为政府房地产调控的重点。

    8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。

    正是在这个文件中，廉租住房保障制度实施“时间表”得以明确：2007年底前，所有设区的城市对符合规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。2008年底前，所有县城基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。到2010年底，廉租住房制度保障范围扩大到全国城市低收入住房困难家庭。

    与之相应，各部门关于住房保障的配套措施迅速而密集地出台。

    10月19日，财政部公布《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》。11月14日，《廉租住房保障资金管理办法》对外发布。12月1日，建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局联合发布的《廉租住房保障办法》正式实施。

    “近一段时间政府房地产调控的种种措施表明，政府对自身的职责有了更明确的认识，以往的房地产调控措施更多的是关注市场，《廉租住房保障办法》等一系列政策的实施将强化政府的住房保障功能，让低收入家庭分享社会主义和谐社会建设的成果。”任兴洲说。
     
    新办法彰显三大亮点　政策表述不再“模糊”
     
    与此前实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》相比，新的《廉租住房保障办法》凸显了三大亮点：

    ——保障对象覆盖面更广。新办法将廉租住房的保障对象从“城镇最低收入家庭”改为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

    ——保障方式更加具体，表述更加明确。相较于以前的保障办法，新办法中对于廉租住房保障方式、保障资金及房源、申请与核准等等，作出了具体而明确的规定。

    ——着重解决廉租住房资金需求“瓶颈”。为解决廉租住房保障资金不足问题，办法提出了5条资金来源渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。  

    政策“落实”决心已定   地方“答卷”令人期待

    引人关注的是，此次出台的新办法对廉租住房建设的执行和监管作出了明确规定：“国务院建设主管部门、省级建设（住房保障）主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。市、县人民政府应当定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。”

   “在以往的一些房地产调控措施中，也有将落实情况和地方政府政绩考核相挂钩的表述，但执行的结果并不尽如人意。”严金明说，“党和政府已经表明了努力使全体人民住有所居的坚定决心，地方政府执行是否到位是检验房地产调控政策的关键所在。”