“十一黄金周”期间，北京期房的销售同比下降近72%。这样的结果超出了很多专业研究人士的预期。那么，是什么因素导致2005年以来北京楼市的暴涨暴跌？未来的北京楼市将如何演变？

　　此前，有些观点认为，北京房价高涨的原因是首都因素，全国乃至全世界有钱人都到北京来买房子。这样的分析似是而非，因为北京一直是首都，但2005年前房价一直比较平稳，尤其是2003年、2004年上海房价大涨的时候，北京房价却没有上涨。根据尹中立(中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任）的观察，导致2005年后北京房价大涨的边际因素有以下三个：一是人民币汇率升值；二是石油、煤炭、有色金属等大宗商品价格的飙升；三是股票市场的繁荣。

　　2008年初以来，以上三个因素都出现了较大变化。

　　汇率升值速度减缓。进入2008年下半年，我国外贸顺差明显减少，出口增长也明显减速，人民币升值虽然不能说到了尽头，但短期内不会有太快的升值动力了。另外，国际金融市场动荡不安，全球房地产哀鸿遍野，国际资本自顾不暇，纷纷从国外市场回流资金，投资房地产的意愿明显下降，对北京、上海楼市影响是明显的。有些机构还出卖在中国的不动产，以补充流动性。

　　其次，大宗商品的价格已经出现了大幅度调整。在金融危机的打击下，全球商品需求出现萎缩，大宗商品的牛市结束了，至少是暂时结束了。商品牛市的结束使先前暴富的群体收入的增量大幅度减少，他们对住房的需求也必然减少。

　　股市的大幅度下跌众所周知，这种现象导致财富效应大大缩水。

　　2005年至2007年，上述三个因素都在边际上增加对北京、上海楼市的需求，而如今都向相反的方向演变，结果是显而易见的，北京、上海的楼市需求突然出现了断层！

　　要让需求与供给重新匹配，需要楼价下跌和工资收入上涨来消化，如果居民收入提高较快(包括通货膨胀的因素)也许楼价下跌的幅度不会太大，但如果收入增加缓慢，楼市下跌的幅度将超预期，尤其是四环以外的楼市影响会更大些。