“市场在暴涨之后出现很不正常的下降,房价越降越陷入泥潭。”近日在房地产何时会松绑等问题上,地产专家表示,开发商的策略不应以降价促销为主,而应该减产自救,同时政府要减少限价房的供应量和土地供应量。专家预测,“9·27”二次房贷政策可能在年底或明年初有所调整。

    房价远超实际价值新政成下调导火索

    去年9月27日出台的房地产房贷新政,对利率、第二套房的首付比率等作出调整。如今时隔一年,一度如脱缰野马的房价正在逐渐回调。

    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,“9·27”新政是整个中国房地产从高峰往回调的转折点。他分析,去年很多城市的房价出现暴涨,广州去年房价涨幅达70%以上。“9·27”新政主要是抑制房价的飙升,特别是抑制楼市投机和投资的需求,提高了第二套房贷的门槛,实际上只是导火线,房价下降的根本原因是商品房价格远远超越价值。

    广东省社科院科学发展与公共政策研究中心主任郑奋明说,近年来房价大幅度上涨,有些城市房价飙升到不合理的程度,房价实际上远远超越了价值。国际上通行的房价收入比,房价应该是收入的3到6倍。而按照广州市去年人均可支配收入,房价远不止是收入的3到6倍。

    “就像股票一样,房价不可能只涨不跌的,房价总是在价值的周围波动。”他表示,房价的回调是必然的,而且“回调的空间会越来越大”。

    “房产消费欲望达到冰点”

    赵卓文表示,房贷新政出台一年时间,整个房产消费欲望达到了一个冰点。很多城市的调研报告显示,房产消费跌到了近年来最低水平,说明“现在的市场在暴涨之后出现很不正常的下降”。

    他说,目前,降价促销对整个房地产行业的影响和杀伤力较大,人们都在期待开发商继续降,大部分产品都卖不出去。他语出惊人:开发商的策略不应该以降价促销为主,这只是解决资金困难和资金链紧张情况的一次性措施,降得多了,效果也不好,而且越降越陷入泥潭。“买涨不买跌,你越跌别人就越等待,如果超过1—2年的时间,行业就面临崩盘。”

    赵卓文认为,开发商目前应该减产自救。过去两年,很多开发商信心爆棚,每年准备开工面积动辄上万平方米,现在资金进入了调整期,金融银根收紧,很多开发商就撑不住了。房价调整,不完全是价格高涨的回落,还跟开发商在膨胀增长时资金链跟不上有很大关系。开发商有效地减产、控制开发规模,采取防守型的策略度过寒冬,而不是一味地降价。

    同时,政府要减少土地的出让,市场出现了阶段性供大于求,政府要抓保障性需求,解决中低收入者的住房问题。而对商品房要减少土地供应量,特别要减少限价房的供应量和土地供应量。

    年底房产政策或会松绑

    最近,有专家认为二次房贷等政策已经不适应当前市场的健康发展。

    “9·27”政策应否松绑?赵卓文说,目前楼市处于下行通道,“政策的松动调整是必须的,而且非常有价值”。他解释道,现在国内外的经济形势发生了变化,在特定的情况下扩大内需很重要,房地产市场的健康发展,对扩大中国市场的内需有帮助,所以激活楼市任务紧迫。

    他认为,可以根据不同城市的特点,采取不同的做法,在比较大的城市坚持房贷新政,在二三线城市或本来比较平稳健康的市场方面我认为是有必要松动的。他预测,“9·27”政策可能在年底和明年初就会有所调整。