其次是政府明确提出的社会保障房制度对于行业游戏规则的重大冲击。

    分析一下1997年的房地产业市场，福利分房占了66%，商品房占了34%，主流市场是从1998年住房制度改革以后转变的。现在是商品房占到了92%到93%的比例，还有不到10%搞福利分房和微利房的政策。再分析目前约17个省会城市公布的未来两年目标，2008和2009年这些城市提供的社会保障房面积平均占当年全部新建房屋建筑面积的16%和20%，而且政府已经明确提出要尽快提升到30%比例以上，保障房供应的大幅提升将可能改变房地产行业从1998年住房制度改革以来建立的游戏规则。

    困境中的生存与发展

    面对前所未有的紧缩货币政策和游戏规则的改变，面对严峻的挑战，在当前的客观情况下，房地产企业如何生存和发展？笔者认为，最重要的是提高企业的核心竞争力，保持企业的持续增长。

    (一)保证持续增长是企业需要持续关注的问题

    持续增长是“非常可怕的”，万科是一个很好的、值得探讨的持续增长案例。资料显示，在1995年以前上市的311家上市公司中，能够在营业收入和净利润两项综合排名上保持持续上升的只有3家，万科就是其中之一。

    在我国，很多新型企业在发展时期中的某一段时间里会有“持续增长”的表现，会看到很多意外的惊喜，无论是在创意、形象、营销上，都会有很新的手法。但遗憾的是他们大多没有持续性。实际上很多企业从迅速崛起，到繁荣、到具有知名度、到顶峰，再到最后开始往下走，其间的周期只有几年左右，而且这种现象多年来并不少见。

    在一次讲座上，笔者听到万科王石介绍了持续增长的“可怕”，他介绍了2004年万科宣布2014年万科销售目标1000亿元的来历：在2004年度总结会上，王石请大家设想10年后万科的销售金额，财务总监提出1000亿元目标，王石大为吃惊，讥讽为“忽悠”，但财务总监明确告诉王石，1000亿就是按照王石所说每年保持30%的持续增长，以2004年75亿元收入为基础计算而来。王石当场说：“现在才终于明白持续增长的‘可怕’。”

    笔者在去年的一篇文章里曾经写过房地产公司持续发展的路线图，即“加速资产周转———持续获得土地———扩大经营规模———成为行业蓝筹股———成为综合性公司———获得估值溢价———持续获得资金———持续稳健增长。”上述路线图中每一个环节都是与公司持续发展问题息息相关，尤其是在“加速资产周转”、“扩大经营规模”和“持续获得资金”三个环节更是极为重要。

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