别墅一词乃舶来品，西方称之为Villa，通常译为别墅，另有庄园之意，更有城堡一说，无论何种说法，皆指独立式大尺度生活方式。与普通住宅在物业形态、空间尺度方面等方面存在较大差异之外，别墅更多了一层只能意会的诗意，承载了人们对美好生活的某种理想。

    历经三个阶段，无锡别墅由商品到理想

    无锡的别墅发展大体经历了三大阶段：

    上世纪９０开始进入起步阶段，最早出现无锡五里湖周边，主要以威尼斯一期、太湖世家和太湖山庄为代表，其后马山亦有部分别墅出现，以金色水岸为代表；

    ２００３年至２００７年为平稳发展期，先期以五里湖为主市场，随着土地供应的区域转移，别墅供应出现向马山区域转移的迹象，其间以宝界山庄、山水湖滨、威尼斯二期、湖玺庄园等为代表；

    ２００７年以后为整合提升期，别墅的设计理念、功能性等各方面出现较大提升，并且别墅主市场正式转向马山区域，未来的代表项目有阿维侬小镇、半山一号、印象剑桥、檀溪湾等等。

    早期别墅简单的注重景观占有及大尺度生活空间，将别墅视为商品的做法已无法满足市场需求，未来的别墅购买者，更想用别墅来承载对理想生活的实现，这种理想生活的实现则是建立在别墅产品的功能细化基础之上。

    在功能细化的同时，别墅本源的再次回归

    在保证居住品质的前提下，拥有休闲、娱乐、度假等诸多功能的别墅逐渐成为市场的新亮点，从某种意义上来说，别墅的功能细分亦可提升居住品质。就目前来看，无锡的别墅以马山区域的项目在功能细化方面相对更理想。

    与此同时，无锡的别墅发展更趋理性，正在向别墅的本源再次回归。无锡未来的别墅不光拥有天文数字的价格和华丽的外表就能成功，内在的品质是否能够满足市场需要才是其中关键，而内在的品质就需要对别墅的本源进行充分演绎。

    我们认为，别墅本源在于稀缺二字。具体而言，可从四个方面来谈：其一，最重要的是对于天然稀缺景观资源的最大限度占有；其二，提供普通住宅无法实现的产品功能体系；其三，创造同类市场无法复制的特殊产品魅力点；其四，营造无与伦比的尊荣价值感。

    在无锡，城市别墅难以撼动景区别墅地位

　　近几年，无锡周边城市（如南京、苏州等地）出现了较多的城市别墅，无锡同样亦出现类似的产品，但从城市背景、客观市场等方面来看，在无锡城市别墅还难以撼动景区别墅地位，主要有两大方面原因：

    其一，无锡城市别墅的出生条件更苛刻。

    城市用地集约化发展下，无锡城市别墅出现较为困难。未来别墅用地限制供应，加之在用地规划大方向上，无锡更倾向于城市土地集约化，体现在用地指标方面就意味着相对较高的容积率，低密度的别墅物业很难大规模出现，其中城市范围相对景区更难成规模出现。

    城市土地相对景区土地而言价格更高，为了保证资本效益，必须摊薄单位成本，即大原则上必须考虑做足容积率，就无锡目前状况来看，城市别墅不可能成片、成规模出现。

    其二，无锡城市别墅成长条件不足

    城市化发展一般是城市－郊区（城市化）－城市（高级城市化），城市别墅的出现一般在高度城市化阶段，而无锡目前正处于城市化阶段，尚未正式进入高级城市化阶段。另外，别墅物业成功的一大重要因素在于对于自然景观资源的占有，就无锡城市自然景观资源分布状况而言，上佳的自然景观资源普遍沿湖分布，不像南京，亦不像苏州在城中央存在较为优越的自然、人文景观资源。

    因此，无锡的城市别墅，只能作为别墅物业的一种补充，不会占据市场主导，很难撼动景区别墅的地位．

怡信天成投资顾问机构
０８－０５－０５