七问地产2007年的土地市场多受诟病：“地王”频现、“面粉贵于面包”怪圈暗涌、“囤地孽疾”，终于从实质上暴露了土地市场的种种弊端。我们不得不思考，对于中国土地交易管理制度究竟是需要技术层面的制度创新还是需要我们从体制、观念上进行彻底的深度改革？——2008年年初，上海土地交易管理制度终于作了“春江鸭”，一个公开透明的大市场土地交易平台，有理由让我们对“两会”后的土地市场有更多的期待。土地交易改革方向在哪里？

    就在两会召开前夕，一则有关上海土地交易管理制度改革的消息，被舆论普遍解读成中国土地交易管理制度渐进式的改革信号。

    3月1日，位于浦东新区的上海市土地交易中心正式揭牌。这个土地交易中心的不同之处在于，它是一个占地3000多平方米、实施公开透明化操作的有形市场。在被称作“大卖场”的交易中心内，每宗入市交易土地的操作流程、进度安排、参与方式、注意事项，以及涉及竞买人的发放标书、勘察提问、受理申请、实施招拍挂等环节中所有能公开的信息，都充分地公开，接受社会监督。

    这套流程对内则实行严格的模块化操作，每个模块的工作人员根据电脑指令各管一块，相互制约。用上海市房地产交易中心主任马韧的话说，即便他作为中心主任，也无权插手任何具体交易细节，“连模块工作人员的权限也没有”。

    土地问题专家、中国人民大学公共管理学院副院长严金明两会期间接受本报记者采访时认为，上海市土地交易中心的成立，所追求的目标，是把土地交易放到一个公开公正的平台上，这将从机制上保证今后不再出现暗箱操作、贪污腐败和土地资产流失的问题。

    据业内人士分析，上海国土部门之所以要建立如此规章苛刻的“阳光机制”，意在摆脱“殷国元阴影”，反思土地交易管理中的制度缺陷。

    殷国元，上海房地局原副局长。殷在任10年间，独揽土地审批大权，违规批租土地数量惊人。据当地检察机关指控称，殷受贿3671万元，另有812万元财产来源不明。而媒体则趋向一致报道称，殷所拥有的房产至少有30套，总值在一亿元以上。

    殷国元一案充分暴露了土地审批制度的“黑暗面”。业内人士认为，由于土地审批权力过于集中，且得不到制约，必然会滋生腐败。为杜绝此类问题今后再发生，改革现行土地审批制度、让阳光照进“黑”土地，势在必行。

    土地资本化加剧

    实际上，成立阳光机制的上海土地交易中心只是土地制度管理改革的“冰山一角”。自进入2007年下半年，中国土地最高决策部门就已展开了一场具有自我反思性质的“内部纠察”。

    2007年9月下旬，为解决土地执法方面存在的突出问题，国土资源部决定从当日起到当年年底，集中100天时间，开展以查处“以租代征”为重点的全国土地执法百日行动。

    这场土地督察风暴迅速刮遍全国。一系列违规、违纪问题随后相继浮出水面。据国土资源部公布的数字，仅到10月30日为止，就已查出3.1万多件违规违法用地事件，涉及土地面积330多万亩。其中以租代征30多万亩，违规扩区设区大约100万亩，未批先用先占大约200万亩。

    但在一些业内人士看来，眼下土地治理最为严峻的问题，似乎不在内部管理环节，而在外部的土地交易市场环节。

    记者曾列席旁听了2008年1月30日召开的全国国土资源管理工作会议。国土资源部部长徐绍史在会上直言当前土地管理工作面临的一些新挑战。其中就包括“土地资本化”倾向不断加剧。

    “土地资本化加剧了用地矛盾，近几年能感觉到这个动向。”徐绍史说。在他看来，当前土地与信贷、证券的关系越来越密切，而随着国际资本流动性过剩，大量热钱涌入我国，利用房地产、股市等圈地圈钱等投机问题开始显现，不但对金融安全带来隐患，也对地产的资本属性研究提出了新课题。

    徐绍史所道出的这一土地时局的新变化，此前早已被印证。2007年，中国土地交易市场异乎寻常地亢奋。为获得在股市融资的筹码，一些房地产上市公司开始大量储备土地，并逐步演绎出一套“圈地—上市/增发－圈钱－再圈地”的新式财富逻辑。由此制造出一系列天价“地王”。

    香港嘉华集团下属公司创造出的10.9亿元广州市珠江新城“地王”新贵，比起拍价高出近5倍；而国内最大金额单宗地块湖南省长沙市新河三角洲地块，被北京北辰和北京城开联合体以92亿元中标。仅凭46.38亿元的起始价，该地块就已经是“中国地王”……

    地王频出，充分暴露了面粉贵于面包、地产泡沫暗涌的事实。

    据2007年8月中国建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告称，从2001年至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，约有8.66亿平方米土地被囤积和倒卖。

    另一份由北京师范大学金融研究中心主任钟伟参与撰写的研究报告则称，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地存量足够开发商进行4年的开发。

    钟伟认为，开发商大量囤积、闲置土地，一个最直接的结果便是，造成市场上商品房供应不足，供需失衡则最终推高房价。

    求解土地改革的方向

    公开信息表明，近年来国土部门打击囤地行动的力度明显加大。

    2007年12月3日，国土资源部、财政部和中国人民银行三部门联合出台了《土地储备管理办法》。值得注意的是，这次土地治理行动对比以往，在制度设计上有一个明显的查缺补漏，即提出由收购、储备机构对土地进行前期开发，把生地变成熟地，实现净地供应。

    国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示，政府将加大处置力度，使开发商闲置土地、待价而沽的情况得到有效抑制。同时，他承认：以往造成土地闲置的原因，政府也有责任。过去政府大量供应生地，供应之后，一旦政府承诺的条件没有履行，或者生地在征地拆迁过程当中执行不下去，就容易造成闲置。
 
    针对市场交易环节的制度改革，充分显示中国土地出让机制自查自纠的勇气和决心。这为一场更深层次的土地变革埋下了伏笔。

    本届两会，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海的一项提案，普遍引起媒体关注。他建议对部分小产权房先实行合法化，但不一定商品化。

    郭松海委员认为，小产权房是在我国城镇化迅速发展、集体土地法规体系不健全的大背景下产生发展起来的。如何解决这一问题，是一场体制政策和民生的艰难博弈，必须依法依理依情地处置，“‘一刀切’的办法是不现实的。”

    为此，他建议对在农村原建设用地上开发的住房，可经合法程序，将其纳入住房社会保障体系，转为经济适用房、限价房等保障性住房，缓解中低收入家庭的住房压力。

    这是一项大胆的提案，它触及到了一个敏感的问题，即土地应不应该为地方政府所垄断。对于中国土地交易管理制度渐进式的改革，究竟是技术层面的制度创新更重要，还是体制、观念层面的深度变革更重要？在这两个“方向性的问题”上，今后国土部门恐怕要付出更多的努力，去寻找平衡。

    一度被指责为推高房价的土地招拍挂制度，在2008年年初陷入了一场频繁流标的泥淖。据不完全统计，新年首场土地交易会以流标告终的城市，涉及北京、南京、福州、厦门等众多中心城市。

    曾接受本报记者采访的一位厦门地产商认为，频遭流标的背后，除了有地块自身和市场大环境的因素外，另一个不容忽视的因素是，城市政府对土地收益的过高预期、对土地的过分贪欲。这或许代表时下大多数地产人士的意见。

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