2008年的房地产业宏观调控来得异常迅猛，而其第一枪就指向了闲置土地。

    1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号，以下简称国三号文)，规定土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费；并首次提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

    业内人士认为，国三号文以强硬的口吻重申了既有的抑制囤积土地的精神，将会提高开发商的囤地成本和风险，有利于加快推动土地和商品房的有效供应，起到稳定房价的作用。

    囤积土地助推房价

    SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，国三号文对房地产行业和房地产市场是非常重要的，“如果这个文件能够严格执行，中国房地产的格局将会发生彻底的变化。”

    潘石屹介绍说，目前房地产市场中的开发商基本分为两类，一类是靠囤积土地赚钱的开发商，另一类是靠盖房子赚钱的开发商。“前者的利润率、回报率远远要高于后者。”

    “从我了解到的情况，土地闲置的原因基本有三种，一是拆迁补偿费用高涨；二是掌握过关土地较多的中小开发商出现严重资金缺口；第三种也是目前比较普遍的现象，一些开发商有意囤地，以期更高获利。”中国人民大学土地管理系教授严金明表示。

    “囤积土地的开发商就不是靠开发土地，不是靠为社会创造价值来获得回报，而是用囤积的土地向资本市场融资，等待囤积的土地升值去获得回报。”对此，潘石屹颇有微词。

    囤积土地如此令人生恨，还在于其庞大的数量。

    建设银行发布的研究报告显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，也就是说7年内近半入市土地未开发。此外，著名经济学家钟伟给出的数据是，“到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米”。

    遗憾的是，国土资源部尚未公布全国闲置土地的官方数据。

    21世纪不动产分析师认为，房价上涨的一个主要原因，就是开发商囤积土地，使得土地有效供应不足，进而导致商品房有效供应不足。“北京等城市的实际情况表明，大盘有囤地之嫌，且是构成房价上涨的主力之一。有的大盘开发周期长达五六年，甚至更长。它每涨一次价，就带动周边楼盘跟风涨价。”

    征收标准步步趋严

    其实，对于闲置土地的处理，早已有法可依。

    早在1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》就规定:超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年，国土部出台《闲置土地处置办法》，对此规定再次进行了重申。

    不过，以上述两个文件为基准，真正收回闲置土地的城市并不多。而各地对于超过一年未动工开发的闲置土地，实际上的征收标准也多为8％至10％。

    到了2006年，相关部委要求加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费。

    2007年9月，鉴于房地产用地闲置情况突出，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收。

    而2008年1月的国三号文上，已然不见了“原则上”三个字，其下发单位也由主管的国土部改为“国务院”。

    “原来的部门管理措施提高到了国家层面，显然是更具权威性和威慑力的。”国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云表示，“这同时也给了社会一个信号，中央政府会想办法通过提高土地的利用效率来增加土地和房屋供应。”

    企盼政策执行力度

    “从原理上、技术上，国三号文能够对房地产市场起到很好的调控作用，但关键是能不能落实。”邹晓云一针见血。

    “为什么二套以上住房信贷政策实施后调控的效果很明显？”社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立分析认为，最主要的还是这个政策执行起来对于地方政府的依赖程度不是很高，而几乎所有的土地政策都主要靠地方政府来执行。因此，“国三号文的规定与现实的执行情况，还有一段差距。”

    不过，对于执行力度，政策的制定者显然有所准备。国三号文明确规定，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。

    邹晓云也透露，政策管理正在向更加精细化的方向迈进，对于地方政府，从操作层面到监管层面都会有所规定。“到年中，国土部将联合其他相关部委制定并颁布出包括征缴增值地价在内的十多个详细的配套文件。”　阴雪

    链接

    国务院3号文 -- 四利剑

    1.土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。

    2.对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

    3.金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

    4.2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。