编者按：作为发展廉租房理论最早的建议人之一，孟晓苏近年来曾多次在公开场合呼吁建立廉租房信托基金制度。他认为，下半年各地将着力落实年初既定的廉租房建设计划，再提发起廉租房基金建议，可谓正当其时。

　　今年年初中央把廉租房建设的任务布置下去了，各省市也都相继公布了廉租房建设计划。但推动进程很慢，主要原因是地方财政没有足够资金。今年各地持续的土地流拍，都使所谓的土地第二财政与往年不可同日而语。

　　这些问题说到底，就是怎么找到建设资金。我的建议是，通过发行REITs来推动廉租房建设。

　从2005年起，我就致力于把REITs的观念引进中国。这种尝试，为有关发起廉租房基金的想法做了铺垫。

　　2007年8月份，国务院确定了廉租房作为住房保障的重要内容。

　　但关于廉租房建设，现在的问题是缺少一个协调部门，使企业家作为社会基金，参与到廉租房建设中。加快廉租房建设，最重要的是解决长期持有人的问题。那么谁来持有？按照现在的办法，是中央政府通过财政持有，按照财政的转移支付，来担当廉租房的建设和运营。

　　我的提议是，以社会资金来持有廉租房。依据是目前在很多发达国家，都有这种利用社会资金持有低租物业的成功案例。

　　REITs最早发源于美国，美国190多只REITs里面，有不少就是持有低价房出租的物业。最极端的是美国一个州立监狱，也可以发行REITs。

　　香港发起的第一只REITs叫做领汇，就是用政府所持有的居屋和公屋以及附属的商用物业和出租车位，来发行REITs。它成立了一个基金公司，把REITs买过去，通过发行270亿港元的股份，向社会发行。然后又借款80亿，总计350亿元还给香港政府。这样香港政府解决了廉租房的建设资金，物业就变成了社会持有，上市流通后，收益率每年达6.7%。

　　我们的廉租房够不够发REITs的条件？这主要是看收益率。一般REITs对收益率的要求是7%～8%。目前我们的廉租房收益率我估算能达到7%～8%，原因是：第一，廉租房土地是划拨的，造价低廉；第二，REITs收购以后，如果租金不够，政府可以打折出售，这总比政府全额承担要好得多；第三，廉租房是由政府补贴租金的，也可以补给REITs；第四，廉租房不光是住房，它还有配套商业，因而如果租金不够，可以拿商业补贴；第五，REITs一般都是免税的，廉租房基金也可以实行免税制度。

　　因此我建议政府可以在一些地方拿现有的廉租房做一个试点，打包上市试试看。如果行，就可以大面积推广。据我了解，很多地方政府对成立廉租房基金这个建议都很有信心。因为，现在廉租房建设急需资金，所以引入REITs概念应该没有障碍。