物业税能不能降房价

         备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。继去年１０月江苏、北京、深圳等６省市首批试点后，近日国家又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

　　去年十月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在２００８年。

　　●基本框架已经确定

    专家介绍，尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。据南京相关部门负责人介绍，目前地价和税约占购房总成本的５０％。

　　目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　●并非仅针对“第二套房”

　　有关物业税按何比率征收，市场上有两种说法，一说是按评估后房产总价的千分之八征收；一说是按评估总价的１％征收。

　　据业内人士透露，目前按后者比率征收可能性较大。比如说，经过评估后，一套房产价值１００万元，那当年需交纳的物业税就是１万元。“房产价值每年都要评估一次，如果房价持续升值，意味着物业税交纳数额也将逐年增加。”

　　业内人士认为，如果真按１％的比率征收，是比较“严苛”的。不过，除此之外，关键还要看起征点、免税范畴、是对大户型征还是所有房屋都征等具体操作办法。

　　据悉，目前酝酿的物业税征收对象，并不仅仅是带有投资色彩的“第二套房”。因为物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”，可能并不是按第几套房来区分的，如果一个人只占有一套房，但是这套房非常大，且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。反之，如果一个人有２套房，但相加起来建筑面积也不过７０―９０余平方米的话，那这个“第二套”就不该课以重税。

　　另外，超出自住范围用于出租获利的房产，也将征收一定的物业税。但这里面也有区别对待，比如单位面积价值高的别墅和豪宅，可能适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，则适用较低税率。

　　●有利于减少闲置房
   
    国税总局官员此前表示，开征物业税，不仅有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并可能成为房地产市场的内在稳定器。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”经济学家樊纲此前评价，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；并稳定政府税收来源，避免“土地财政”。

　　●实施面临较大难度

    相关部门人士介绍说，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。开征物业税的条件，分为技术条件和社会基础条件两部分，这一项“浩大的工程”，牵涉非常复杂的社会利益关系，怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段，等等，都需要完善的技术条件。有的专家认为，“比如建立房价评估系统，就需要增加大量的人力和物力。所以国家在实施时，肯定也会比较慎重。”

　　还有一个疑问是：即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，“乘虚而入”，增加各种费用，从而，把开发环节减税的作用化为乌有？因此，专家认为，对于物业税的作用应该综合评估，对其设计也应该全方位考虑，倘若想当然地认为开征物业税就能降低房价，而不提前设计好相关配套措施，则物业税开征对房价的影响恐怕最终会令人失望。

　　不过，业内人士多表示，征收是肯定的、是迟早的事，这也是与国际接轨的需要。