七问地产当“住房保障体系”与“中等收入家庭”被首次列入《政府工作报告》，一个更大保障范围的民生地产框架已然清晰。然而，在廉租房建设资金尚有较大缺口的当前，如何全面建设多层次的住房保障体系？在各地方政府积极探索创新各种保障办法的同时，如何防止“保障”与我国住宅市场化改革发生碰撞？

    各地民生地产路径如何探寻？

    3月5日下午5点，好苑建国饭店，广东代表团驻地。全国人大代表、广州市市长张广宁被堵在会场里，他接受采访的意愿并不强烈。正是一年前的此时，他安抚广州市民说，不要急于买房，政府会全力以赴压低房价。

    这是一个迟到的兑现，张广宁亦成为自己言论公开的受益者。自2007年10月起，广深两地的楼市相继进入调整期，市场人气涣散，打折之风迅速蔓延。虽然张广宁的降价言论一度被认为是夸海口与政治作秀，他也再三在镜头前抱怨媒体曲解他的原意，但如今，每一个认识他的人都想听他说更多。

    张广宁并不这么想。面对围过来的各路记者，他只有一句话：“我认为道路已经很清晰，就是总理在《政府工作报告》中讲的那样，政府主要解决中低收入家庭的住房问题，高收入家庭的住房问题则交由市场解决。”

    “现在，我们要做的就是建立一个具有广州特色的住房保障体系，以廉租房与经济适用房为主，限价房作为一个调节器，高收入家庭怎么买房是他自己的事。”言罢，他匆匆而去。

    根据本报记者在两会中的感受，上述采访问答几乎变成一个标准模板。政府高官、地产相关人士对于房价问题的回答惊人相似：道路清晰，重点突出。“现在是发挥地方智慧的时候了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

    一个华丽言辞不再，更需要各地方政府务实行动的时刻已经来临。中国房地产业自启动以来，始终周期性地陷入调控的悸动。多年来学界争论、业界辩论，汇成社会共识，达成民生地产的国家住房保障战略。如今，结构雏形尽显，余下的则是一连串的细节问题等待求解。

    地方探路

    我国地产行业近年来朝民生地产艰难转向，与舆论走势不无关系，更脱离不了一批样板城市的主动救赎。

    这个城市名单与高房价城市名单相映成趣。上海楼市被认为是2005年“国八条”的主阵地，而北京楼市则是2006年“国六条”出台前的舆论漩涡。进入2006年下半年，平稳运行多年的深广两地楼市也不“甘心”再做宏观调控下的乖孩子，房价冲动在此后一年内集中爆发，投机氛围令人窒息。

    楼市、房价的疯狂恰成民生地产成形的最大助推力。“国六条”出台后，上述城市陆续行动，宣布推出针对不同收入家庭的住房供应模式。

    根据实录，当时各地方政府在土地、财政与信贷的把控上先后表现出改善民生的强势姿态。北京在一段时间内甚至非正式地暂停了土地的拍卖出让，主要以招标出让为主，以此加强政府对土地供应结构与节奏的把握。广州市则在短时间内成为执行限价商品房最得力的城市，在其他城市还在为限价房细则纠缠不清之时，广州限价房已经开卖。

    另一类城市则提供了住房保障的新思维。厦门市推出了一种租赁性的社会保障用房，此类用房针对本市户籍市民，通过资格筛选的市民将以政府指导性租价享受住房保障。建设部党组书记、副部长姜伟新在福建考察之后，将这一思路归纳为“经济租用房”，与限价房一起成为解决中低收入家庭住房困难的候选渠道，并向全国推广。

    事实上，“经济租用房”这一由“经济适用房可租可售”衍生出来的住房概念，早在2004年的天津市便被提出。几年来，上海、青岛等城市对此住房供应模式均有探索。得益于政府雄厚的财政实力与强劲的执行力度，厦门市率先建立了完整的制度体系，最终被树立为典型。中央出原则，地方探索，最后总结一套管理办法加以推广，是为我国住房保障制度设计的习惯路径。

    上海的承诺也备受关注。在上周举行的上海代表团集体采访会上，上海市市长韩正表示，上海市初步的想法是，未来5年，按照每年开发总量的20%来建设经济适用房，今年至少建设400万平方米的经济适用房。

    市场与保障双重考量

    在北京、深圳等地，为确保充足的廉租房房源，政府在拟招标出让的土地中，设定配建一定比例廉租房的硬性要求。虽然有少数意见认为此举干扰了市场，但在大多数人看来，这有助于迅速增加廉租房房源，可以避免贫富分区所带来的各种社会问题。

    河南省的做法更趋进取，甚至被认定为激进。2007年7月，郑州市政府以红头文件的形式，宣布组建郑州公共住宅建设投资有限公司，主要负责郑州市廉租房与经济适用房的开发建设。该公司为国有独资企业，隶属郑州市国资委，郑州市房管局负责业务指导。计划公布后，批评者认为有垄断和倒退的嫌疑。但河南省官方的反驳是：“此举可以解决保障性住房建设中的房源不足、积极性不高的现实问题。”

    “保障的归保障，市场的归市场”，这一思路如今看来已毫无悬念。但在具体的操作上，地方政府常常徘徊于市场与保障之间的模糊地带。在2007年年底的全国建设工作会议上，姜伟新明确表示，鼓励各地积极研究各种保障性住房办法，但也要防止成为我国住宅市场化改革的阻碍。

    全国人大代表、河南建业住宅集团董事长胡葆森认为，未来两年，政府在住房保障问题上会进入一个关键时期，很多思路是否可行都有待检验。“对于一些地方政府创新提出的思路，应该用积极的态度去看待。”

    “比如，对于郑州市的做法，我就保留意见。这至少表明了地方政府的积极心态，至于效果还需要用一个更长的时间来观望。如果要达到政府预想的理想局面，至少需要５年的时间。”胡葆森说。

    全国政协委员、万达集团董事长王健林认为，在住房总体战略敲定之后，下一步关键在于地方政府，尤其是一些市县级政府如何拿出财力让战略落地。

    “政策的操作性要强。比如根据规定，需拿出10％的土地出让净收益作为廉租房建设专项资金，但土地出让金在很多城市是第二甚至第一财源，这就存在一个地方政府的良心问题。这里面操作空间很大，资金能否落实很难讲。我认为，拿10％的土地净收益来建设廉租房，基本可以旱涝保收了。另外，住房保障政策一定要有跟进的奖惩措施与问责制度。”王健林坦言，至少需要４～５年，住房保障才会展现出理想的效果。

    “假如这一届政府任期结束之时，全国有一半人从住房保障中获益，就是一个天大的成绩了。”王健林说。

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