群租房被“堵”后……

       提醒：毕业生六招化解合租风险

      最近，上海对房屋“群租”进行大规模整治，引发了社会的广泛关注与争议。其实，“群租”现象并非上海独有，欧美与香港等发达国家和地区同样存在群租房问题，它们治理“群租”的得失可为我们提供借鉴。

　　美国：民不举法不究

　　在美国群租现象很普遍。房主(即大房东)可将房屋租给二房东；二房东也可再将房屋租给其他人；有两三家同租一套公寓的，也有十几或几十人同租一套房间的现象。

　　记者见过一个群租房，十几平米的房间排满了床铺，床上支床，进屋后几乎没有落脚之地。里面住着１５名来自中国大陆的餐馆“打工仔”，他们每人每天交５美元，不用负担水电费。应该说，美国的群租现象是比较混乱的，但这并不是说美国没有相关的制约法律。美国各州都制定了比较完善的规范群租的法律，一旦出现纠纷，可以依据法律解决。

　　各州法律大同小异，大致都有以下几条：一、房主要租房，先要取得政府颁发的出租许可证；二、“二房东”替房主代理出租事宜，要遵守所有法规，不能多招房客，另外，“二房东”负有监督的责任，出现问题，房主可以要求“二房东”赔偿；三、在租用一处房屋或单元房时，如果签约人是一个人，除了直系家庭可以同住外，还可邀一名没有血亲关系的人及这个人所生的孩子同住；四、如果几个人共同签约租用一处房屋，那么他们不能再带其他人同住该处，不能再有男女朋友留宿。

　　美国法律可能也有漏洞。比如，法律对二房东“多招房客”有明确规定，但记者却没有找到限制大房东“多招房客”的相关法律。其实，在美国，把一间屋或一套公寓同时租给十几或几十人的基本都是大房东，但这么做并没有引起法律纠纷。

　　美国租房有不少潜规则，只要民不举，法律就不究。群居者像沙丁鱼一样挤在斗室里，这是严重违反人权的现象，但这种现象在美国一些大城市却大行其道。主要原因可能是群租者早出晚归，只在晚上回来睡一觉。他们生活得比较安静，很少惊扰邻居，有些邻居甚至对旁边的公寓住着几十名群租者浑然不知。

　　在美国，很多邻里纠纷不用诉诸法律，只要拨打“９１１”报警电话就行，警察一般会在３分钟内出面干预。所以，群租者生活得小心翼翼，与邻居井水不犯河水，这进一步造成群租现象“静水深流”。

　　英国：出了问题问责房东

　　英国同样存在群租现象。为了治理群租，英国出台了十分详尽的法律条文，使群租过程中遇到的各种问题都有法可依。

　　英国２００４年通过的《住房法案》把群租屋定义为：至少三人居住；房客必须分属至少三个家庭(如果房屋所有者也居住在该屋，他和他的家人不计算在内)；所有房客共用厨房、浴室或厕所。《住房法案》还对群租屋的出租和租用制定了相关规定。

　　此外，英国政府还于２００６年２月１５日拟定了《群租屋申领许可证令》，并于当年４月６日正式实施。法令规定，凡所出租房屋超过三层、租户超过五人并共用厨卫沐浴设施者，房东就必须事先申请群租许可证，而要拿到这张许可证，房东不仅每五年需缴纳一笔可观的许可证费，本人还必须是没有犯罪前科也没有违反过群租法律的“良民”。

　　其中的一些规定之细致令人感慨：群租房屋的燃气安全证书一年一检；房东必须为每个租户安装烟雾报警器并确保未被损坏；１至３人共用的厨房面积不得小于５平方米，５人共同厨房面积不得小于７平方米，一个厨房至多５人共用；至多５人共用一个卫生间和浴室；房东须为每个租户提供单独的洗手池……

　　值得注意的是，这些规定中的大部分是约束房东的。给人的印象是，群租所产生的问题唯房东或租房经纪人是问。

　　香港：监管“笼屋”发展“公屋”

　　１９９２年，张之亮导演的影片《笼民》让世人见识了“东方之珠”的另一面――一群老弱贫苦的社会底层人士生活在罐头似的“贫民窟”里，一张张床位被铁丝网团团围住，犹如一个个笼子；“笼子”里边除了床具外，还有各种生活用品。这些住在“笼子”里的人被形象地称为“笼民”。

　　“笼民”是一个长期困扰香港的社会问题。１９９０年的香港南昌街笼屋大火，以及１９９２年张之亮电影《笼民》的上映，使“笼民”问题受到了舆论的高度关注。１９９４年，香港颁布了《床位寓所条例》，并于１９９８年开始实施，力图改善并减少“笼屋”。

　　考虑到床位寓所或出租床位租金低廉、地点方便，有一定的市场需求，因此香港政府部门并非简单地取缔床位寓所，而是透过立法确保床位寓所符合消防、卫生或楼宇安全的最低标准。

　　《床位寓所条例》把“床位寓所”规定为拥有１２个及以上出租床位的居住单位，相关部门对符合相应安全标准的床位寓所发放牌照，严格禁止无照经营。对于因实施《床位寓所条例》导致床位减少、必须迁出的部分住客，如果年满６０岁或有健康护理需要者，社会福利署会考虑让他们入住福利院舍，或安排他们入住公屋；对于６０岁以下必须迁出的住客，可申请入住民政事务总署开办的单身人士宿舍。另外，管理部门每半年派员探访已登记的床位寓所。当发现有年老、体弱或身体不健全的住客需要房屋方面的支援时，有关方面便会提供协助。

　　另外，香港从１９５４年便开始实施“公屋”制度，即为低收入人群提供廉租(住)房。公屋申请人有收入上的限制，配售由房委会公开编号、统一轮候、按号入住或者公开抽签挑选。公屋计划解决了香港３０％左右人口的居住问题。