成交依然波澜不惊

　　上半年，相比北京、上海等大城市而言，无锡这个二线城市的房地产市场还算“安分”，至少房价没有松动，但市场观望气氛浓厚，成交清淡是不争的事实。尽管下半年锡城中高档新盘扎堆销售，但在整个宏观经济极有可能向下运行的大背景下，依然难以改变观望浓厚的氛围，由此下半年楼市成交依然平平，不温不火，在量能萎缩的情形下整体房价极有可能出现小幅下挫。

　　去年是全国房价上涨最快的一年，支撑房价上涨的主要因素是通货膨胀的上升和人民币的持续升值。今年支撑房价上涨的这两大因素依然存在，受年初雪灾和5 12汶川大地震的影响，我国宏观经济继续向上的走势受到一定影响，房价的上涨势头因此也明显放缓。

　　今年锡城前三次土地拍卖情况与去年相差甚远，4月30日举行的第三次土地拍卖更是遭遇寒流，11幅地块中只有2幅有两名以上的开发商参与竞买，其余9幅均以底价受让于意向人。在开发商理性拿地的背后，在整体楼市不景气的大环境下，一级市场显现出前所未有的冷清。曾经在土地拍卖会上一度疯狂拿地的开发商们终于放慢了脚步，面对锡城多批次的土地供应，开发商们不再那么不惜代价。随着政府打击开发商囤地力度的加大，开发商开始正视大量拿地风险。

　　近日，无锡土地出让新办法正在酝酿出台，土地拍卖将实行净地出让和无意向人挂牌出让，进一步加强土地调控。那些已经囤积大量土地的开发商将放弃继续囤地，潜心开发，慢慢消化手中存量土地。因此下半年土地市场表现仍然冷清。

　　短期供过于求房价上行乏力

　　长期来看，随着越来越多的外来人群涌入无锡以及本地居民收入水平的不断提高，锡城房价将呈现逐步上涨的趋势；但从短期看，供过于求的市场情况以及当前人们购买力的相对不足将导致锡城房价“上行乏力，下行存在内在需要”。

　　供应方面，今年五六月份及以后发售的大批量新盘，下半年都将进入强销期，商品住宅供应再次放量。刚性需求方面，一是目前的房价依然处于高位，人们的购买力严重不足；二是CPI高企将导致人们消费能力降低，购房能力再次弱化；三是宏观经济存在下行风险，企业盈利能力有所下降，人们短期收入增长预期减弱，刚性需求的释放变缓。由此可以看出，短期内锡城商品住宅的供应将逐渐加大，而需求却很难出现释放(2008年1-6月锡城商品住宅网上签约套数同比呈下降态势)，下半年供过于求的市场状况将进一步加剧。

　　同时，伴随需求不足、成交低迷的市场环境，开发商正在遭遇信贷紧缩下的资金困局。从锡城6月份新盘集中推售，我们能明显感觉到开发商推盘节奏加快，甚至不惜通过部分促销户型进行打折促销，加速资金回笼，无锡高房价区域出现回调的可能性加大。

　　淡市中买房机会更多

　　从2007年的无锡楼市的旺市状态走到2008年的淡市现象，其实对消费者购房倒是很好的机会，往往会在这种淡市房产营销年中出现一批特别有购买价值的优势项目，2008下半年这些优势项目的特点为：

　　优势区位处于环境资源或产业资源集中区域和远郊大交通改善集中区；中小规模建筑产品富有绝对特色项目；

　　完全崇尚产品主义实力开发商建设项目；

　　土地原始取得价位较低项目；建筑部品运用成熟项目；2008年下半年的无锡购买商品房客户将比以往有更多的选择权利和购房谈判话语权，面对各种项目的核心卖点对照分析自己的购房动机是否完全吻合，对待优质项目重点分析及时谈价，下半年无锡购房客户也会有种雨露回甘的味道！

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