●乐观预测：最快第四季度回暖

    北京易居研究院牟增彬认为，由于7月20日到9月20日因奥运会的举办，北京的相关工地有停工的要求。因此，第三季度房地产市场会是比较冷清的一季度。第四季度北京房地产市场将会出现回暖。

    根据房地产市场的运行周期，从去年九月房地产市场进入调整以来，到今年九月就是整整一年时间了。牟增彬认为，欧美成熟的房地产市场调整周期一般是两到三年，但是对于中国这样一个经济处于快速增长的国家来说，调整期会比较短。一年的时间已经使市场基本调整到位。再加上年初防止经济过热和紧缩的货币政策已经不再提及，今年大量的自然灾害可能会拖累经济的增长，银根在年底时放松不是没有可能，银根一旦放松房地产市场就会出现回暖。

    ●土地市场预测：下半年土地市场将趋冷

    而国家对土地市场的调控会从这几个角度来进行，一是加大经济适用房的出让力度，二是加大对已经购买土地的催款工作；三是加大对已购土地的开发速度的控制；四是加大对土地出让方式公开化透明化的执行力度。如果国家一旦确定要进行严格调控，那么将改变所有开发商的盈利模式，就是依靠土地升值将不再是开发商的一种盈利模式，而必须要靠房产建设开发，因此对于有囤地动机的开发商来说将是致命的。因此很多开发商将放弃囤地的想法，转而从事开发工作。那些已经囤积大量土地的开发商将放弃继续囤地，转而消化手中存量土地。因此土地市场将表现出冷清。

    ●投资预测：投资投机风险加大

    不久前，一个叫做“阿甘”的人组织了超过100人的购房团，团员都是需要买房的“刚性需求”，希望能够通过集体的力量让某个项目的开发商让利15%或者10%———阿甘看好房价下跌的前景。首先，对于投机客来说，一般快进快出，会从房价的增长中获利，目前贷款利率基本上在8%左右，如果不能保证房价每年10%的增长，基本上就没有什么收益可言。从目前的市场情况来看，保证近两年每年8%的房价增长有一定的困难。所以，房价的投机属性基本上丧失，从目前来看，很多投机客均已离场。

    其次对于长期投资客来说，目前北京的租金回报比大概在3%略多一点，不要说与债券收益相比，就是对于一年期定期存款利息来说，也有一定的差距。

    现在北京、上海、纽约、东京、香港、莫斯科甚至是河内的绝对房价已经差不多了，但是租金有明显的区别。举一个典型的例子，今年1月曼哈顿的一套公寓130平方米左右，送两个地下车位，按照当时的汇率算，是3万人民币一平方米，总共是40多万美金，每月租金大约是2500美金，这个回报率大概17年左右收回。同时在北京国贸旁边也有一套房120平方米，还是3万，但是租金是7000人民币，基本上40年才能收回(现在北京的房子，按照现在租金水平，大部分应该是33年左右收回)。

    这个时候，要想让房子获得理想的回报，我们要么期望北京的租金尽快追上纽约从租金上弥补；要么期望北京的房价涨的比纽约更高，从房价的涨幅中弥补，这样会导致绝对房价将要远远超过纽约，对于这两点期望都是不太现实的。

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