权威数据|全年售房549万平米

    年内5次加息、第二套房首付提高、银行收紧放贷……2007年针对房地产市场的宏观调控政策是一波接一波地推出。然而从新出炉的《锡房指数报告》所列出的种种数据来看,在重重政策考验中的无锡楼市以前所未有的活跃态势发展着。

    2007年各项房地产投资指标增幅比较显著:市区完成房地产开发投资277.17亿元,同比增长37.17%,增幅为2006年的1.67倍;市区商品房在建施工面积1945.39万平米、新开工面积为691.29万平米、竣工面积为416.19万平米,同比分别增长20.73%、22.78%、14.33%。

    从商品房市场来看,今年市区新批准上市预售商品房面积为639.22万平米,同比上涨31.71%,其中住宅512.62万平米,同比上涨47.48%。特别第四季度市区商品房新增供给节奏明显加快,新批准上市预售商品房面积228.61万平米,同比上涨60.73%,其中住宅188.44万平米,同比上涨78.43%。

    2007年我市商品房市场需求十分旺盛,市区累计成交各类商品房549.30万平米,金额280.87亿元,同比分别上涨33.28%和39.90%;其中住宅成交面积489.34万平米,成交金额237.70亿元,同比分别上涨49.25%和60.79%。

    |需求估计|2008年还需500万平米房源

    2007年无锡楼市强势出击。从商品房销售量的月度走势来看,除2月份受春节影响,其他月份均保持较好的销售水平。传统销售旺季10月份,以月销售商品房面积65.45万平米创下历史新高。即使在11-12月这样的淡季中日均成交各类商品房1.8万平米,为年日均成交量的1.2倍,仍维持较高水平。

    经过了一年的旺盛交易后,2008年底气如何?会继续高调前行,还是将出现楼市拐点?房管部门人士分析,2007年三季度以来,房地产市场调控力度不减,房贷及土地新政的出台,抑制非理性需求的作用在2008年会进一步显现,市场成交量与2007年相比将有所回落,但由于我市主要以改善性需求为主,因此市场波动不会过大。此外根据秋交会问卷调查统计,60%的被调查者会选择在2008年购房,应该说市场需求将依然稳健,预计商品房成交量在500万平米左右。同时由于主城房源少、价格高,正在“逼迫”买房人向房源多、价格相对较低的新市区转移,无锡楼市外围化的趋势已越来越明显。此外,随着拆迁改造力度的继续加大,二手房需求将保持现有态势,平稳发展。

    |供给扩大|550-600万平米房源补充入市

    在开发建设力度加大的同时,2007年无锡楼市在土地市场上的表现却是量减价升。全年土地市场供给节奏有所放缓,共出让经营性用地420.67万平米,同比下降59.59%。虽然新增上市土地面积有所减少,但开发商拿地热情高涨,土地市场成交活跃,土地单价不断提升。全年我市出让土地平均地价为227万元/亩,同比上涨104.50%。

    随着宏观调控力度加大,开发商会不会减缓开发节奏?“商品房建设规模继续加大,后市商品房供应将进一步增加。”房管部门人士称。预计2008全年会有550-600万平米的楼盘推出。从供应的区域来看,2008年市场供应仍集中东区、北区、西南片区这些城市外围区域,而城中区域由于红豆国际广场(户型 图库)、凤凰城(论坛 户型 图库)等一些楼盘的推出,供应紧缺现象有望得到缓解。

    |房价攀升|均价4982元/平米,半年上涨10.29%

    一房一价、银行收紧放贷、第二套房首付提高、年内5次加息……2007年无锡楼市正在遭到力度空前的宏观调控,但房价涨势并未因此受到抑制,涨幅明显。据《锡房指数报告》提供数据显示,至2007的四季度末,无锡市区商品住房加权均价为4982元/平米,环比增长5.73%。从走势来看,呈现出前慢后快态势,2007年上半年市区商品住宅加权均价为4517元/平米,比2006年底增长了4.68%;下半年房价增幅继续加快,至2007年末,市区商品住宅加权均价比上半年又上涨了10.29%。同时由于全年次新房的放量上市,导致二手房成交价格快速上涨,市区二手住房加权均价为4915元/平米,环比上涨4.69%。

    从区域来看,各区商品住宅涨幅不一,南区、东区、西区房价涨幅比较明显,环比分别上涨9.27%、6.55%、5.01%,而城中由于新增房源稀缺,潜在价格暂未显现,房价平稳。

    后期房价走势如何,这是购房者最为关心的。“房价高位运行,但涨幅逐渐趋缓。”房管部门人士分析。一方面,我市土地单价的上升、商品房建设成本的增加,商品房价格仍将处于高位运行。另一方面,随着商品房供应节奏的加快及市场需求的理性回落,住宅市场供不应求的局面将有较大改善。此外住房保障供应的扩大将减少市场的需求,缓解市场价格的上升压力,房价涨幅将有所趋缓。

    |调控效果|供求关系趋缓,全年供销比为1.05:1

    2007年我市商品房新增供给不断增加,但相对于旺盛的市场需求,商品住房供求关系依然偏紧,全年新增住房供销比为1.05:1。从各季度新增住房供销比走势来看,前三季度新增商品住房供销比分别为1.02:1、0.98:1、0.99:1,新增供应快速消化,市场连续出现季度供销比小于1的现象,供求关系有所趋紧。而调控政策的不断出台,一方面,开发商为规避政策风险,提前将商品房上市;另一方面,购房需求日趋理性,供求关系逐渐转向平衡,四季度商品住房供销比增大至1.16:1。

    |市场矛盾|

    三大问题  值得后期关注解决

    结构性供应矛盾依然存在、房价快速上涨导致购房者压力增大、销售行为引起的信息不对称现象依然存在,这是眼下无锡房地产市场中需要关注的问题。

    首先是供给矛盾。目前无锡的房地产市场形成了新增商品住房供略大于求的局面,区位供求逐步趋于平衡,但结构性矛盾依然突出,主要体现在:一是非住宅供给结构不合理。全年累计可售非住宅面积达262.33万平米,其中新增面积为126.6万平米,而同期非住宅销售面积仅为59.96万平米,供求关系有所失衡。这与商业物流项目偏大,商务、办公楼宇供应紧张等供给结构不合理现象存在着必然的联系。二是住宅户型结构问题,市场上在建商品房依然以面积偏大的户型为主,虽然建筑面积90平米以下住房结构比例调控政策已经执行,但从开发到推向市场,还需一定的时间,造成了短期内商品房的户型面积仍然偏大。

    房价的变化总是最牵动老百姓心的。在全国房价快速上涨的大背景下,无锡作为二线城市,房价出现了较快的增长,这与土地价格、建设成本的增加以及持续旺盛的市场需求有着密切的关系。在我市住房保障体系暂未健全之际,房价的不断攀升让购房者(特别是低收入人群、中产阶层)感受到了置业压力,同时也加速导致购房者对楼市不乐观的心理预期。

    此外,随着我市的信息系统建设的不断完善,市场监测水平得到了提高,市场监管力度得到了加强,市场信息披露制度进一步完善,市场信息进一步公开透明,但由于部分开发商不规范的销售行为,使商品房销售信息不及时不透明,误导消费者,制造了紧张气氛。为了引导正确的市场预期,在加强市场监管的同时,建议通过城市建设、土地供应、住房建设等规划展示,让市民了解到未来的有效供应;并正确把握舆论导向,向消费者传递真实信息,让消费者认识供求矛盾仅是一个阶段性的问题,避免形成购房紧张局面。