设计出某一特定消费群特有的房地产产品，是体验地产时代开发商需要强烈关注的重要问题。２００７年无锡房地产市场最引人关注的莫过于房价的快速拉升，但透过房价表象，我们看到无锡房地产本身正悄悄发生着变化，尽管这种变化不为人关注，但却实实在在影响着无锡人的购房习惯及心理。

　　５年前认为的豪宅，现在一换了之

　　无锡人换房的频率在逐步加快。２０００年，东河花园二期是无锡市中心的高端楼盘之一，当时入住的都是先富起来的私营业主、政府官员及高级白领，小区建筑及环境相当优越。

　　但从２００５年开始，由于停车位紧张影响了小区环境以及物业管理跟不上业主的要求，部分业主开始重新置业并迁出该小区。该小区某单元至２００７年底有４户业主迁出，占该单元总户数的３０％。

　　２００１年左右交房的新世纪花园也面临同样的问题，业主为了改善居住条件也在纷纷重新置业；就连２００５年左右入住映山华庭的部分业主同样也在考虑重新置业的问题。

　　无锡人换房速度如此之快，一方面说明无锡经济的发展为人们积累了更多的财富，另一方面也说明无锡人对自己目前的居住状态的要求越来越高。目前的楼盘在满足人们基本的居住需求后，还能为消费者提供什么样的产品及服务?

　　第二居所成为无锡富人们的必需品

　　无锡人对住宅的需求在变化。无锡的房地产市场从９０年代末起步，开始的楼盘主要满足当时人们居住的基本需求。

　　进入２０００年后，楼盘的品质进一步提高，很多人买房是为了改善居住条件，提高生活品质。２００４年，随着万科、顺驰等国内知名地产企业进入无锡，无锡房地产发展水平又上了一个新台阶，人们更关注居住理念、物业管理等新概念，居住品质进一步提高，而到了２００７年，随着蠡湖新城、太湖新城、马山旅游度假区等一系列新板块的启动及成熟，无锡人开始关注居住以外的精神层面的体验及享受。

　　对一些生活殷实的家庭而言，在繁华市区拥有一套住宅的同时，在郊区或更遥远的地方又拥有第二居所，作为休闲度假使用。在功能上，第二居所并不单纯只是用于居住。它可弥补第一居所的居住遗憾或不足，也是对生活空间的延伸，如周末的放松空间、消磨时间或度假等。它并非生活基本所需，而是用来提供另一种另外的生活形态和居住体验，用来满足更高层次的精神需求及享受。

　　体验地产时代全面来临２００８年无锡即将步入体验地产时代。从卖楼、卖物业管理到卖品牌、社区文化，从有形的实物到无形的文化，我们可以看到无锡房地产业正在进入体验经济时代。

　　体验地产是指开发商超越单纯的家居生活，以终极关怀为核心，通过有形与无形的舞台为业主打造出难以忘怀的体验。这种以需求为导向的地产开发理念，具有以下一些特征：

　　第一、更加注重置业者的精神需求即终极需求。现代人居，不仅要求安全、舒适、方便，更要能够体会邻里的互动、团体的温馨、彼此的尊重，体会自我价值实现的满足。

　　第二、更加关注消费者的个性化需求。人们在基本需求这一层面上，有很大的相似性，比如在住的方面，采光、通风、安全、舒适都是最基本的需求。但是在较高层次上，需求就出现了“分化”。尤其在信息社会，大家感受着同样的流行，一个普通人和一个千万富翁可能穿着同样品牌的牛仔裤，吃着同样的快餐。如何将自己与其他人区别开来？你住在什么样的小区里，意味着你就是一个什么样的人。如何依照居住者的个性化需求，设计出某一特定消费群特有的房地产产品，则是体验地产时代开发商需要强烈关注的重要问题。

　　第三、开发商除了要提供房子之外，更要提供一个舞台，让居民参与其中，共同体验与分享。当产品经济转向服务经济时，商家提供的不再是商品而是解决问题的办法；当体验经济到来时，商家提供的则是舞台，消费者是舞台的主角。

　　第四、产品的价值取决于稀缺性。对于不同的消费者来讲，只有他较少能够体验的东西才有较高的价值，商家才会有较高的利润。正因为如此，我们看到越来越多的开发商努力为置业者提供有别于其他社区的居住体验。不同的居住体验会引来不同的置业者，而只有那些提供稀缺性甚至是惟一性居住体验的社区才会受到追捧。马山板块最具体验地产潜质

　　从无锡目前一些比较成熟的房地产板块来看，马山板块无疑是最具体验地产潜质的一个。

　　首先，马山板块的区位环境十分独特，房地产产品具有资源稀缺的特性。无锡太湖国家旅游度假区是全国十二个国家级旅游度假区之一，一级空气，二级水质，绿化覆盖率８０％，历史古迹众多，湖光山色秀美。马山国家级太湖旅游度假区因为丰富的旅游资源和独特的区位优势，已成为无锡市建设“休闲名城”的排头兵。十八湾景观大道、陆马快速干道、灵山胜境三期工程、半岛温泉国际休闲度假中心等一系列重点工程，不但为马山地区的基础设施建设带来长足的发展，更使马山地区向长三角休闲度假中心迈进。

　　第二，马山板块的项目以别墅及类别墅产品为主，这些产品是房地产市场中的顶级产品，能够满足高端消费者对于房地产体验的需求。对于需要享受体验的客户来讲，他们对房地产产品本身具有较高的要求，必须首先能满足他们对居住较高的品质要求，然后在此基础上享受在城市居住无法满足的生活体验。从目前马山别墅的销售情况来看，大部分置业的客户都是二次以上置业，基本不作为第一居所使用，他们购买的目的除了出于投资外，大多是为了度假休闲。

　　第三，马山板块中除了普通别墅项目外，还有为消费者提供更加个性化的产品，以满足消费者不同的居住体验要求。据了解，０８年马山板块即将出现叠加式的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ 产品，该产品不但具有ＴＯＷＮ-ＨＯＵＳＥ居住舒适性的特点，更将湖景概念融入其中，开创马山湖景别墅的先河。

　　如果０８年无锡即将迎来体验地产时代的话，那么马山板块必然成为其中的热点地区。