一企业将自用自建的房屋在尚未完工时提前预售给他人，买方提出卖方存在欺诈行为，要求适用加倍赔偿法则。近日，随着中级法院终审裁定书的送达，一起因此引发的房屋买卖纠纷案画上句号。法院判决被告B汽车材料经营部返还原告陈某购房款35.6万元，赔偿利息损失90789.52元，同时驳回原告陈某加倍赔偿请求。

    本案被告A汽车材料经营部（下称A经营部）系个人独资企业。2003年7月8日，A经营部作为股东之一（投资50万美元），参与投资设立股份制企业B有限公司。A经营部负责人和B有限公司董事长同为席某，且两企业住所地相同，经营范围中均无房地产开发项目。

    A经营部通过出让方式取得土地，决定兴建“汽车城”。A经营部先后取得“汽车城”项目的立项审批文件、建设用地规划许可证、施工许可证、工程验收备案表，消防设计审检意见书。2006年11月，A经营部取得“汽车城”营业用房的房屋所有权证（总面积1171.85平方米，含本案诉讼房屋）。

    在工程尚未完工之时，B有限公司即与本案原告陈某签订“商品房买卖合同”一份。合同约定：B有限公司将“汽车城”由西向东第3间营业用房出售给陈某，房屋建筑面积为181.76平方米，按单价每平方米2000元计算，总房款363500元，面积确认及面积差异的处理最终按测绘部门测绘面积计算。事后，该合同得到A经营部追认。后原告与被告就房屋面积、权属性质发生争议，经协商无果，原告诉至法院。

    原告陈某诉称，其与B有限公司签订商品房买卖合同后，B公司未按约定时间交付房屋，过期后又要求其按房屋的实际测量面积支付房款，面积正负差超出法律规定的3%，此后多次要求交付房屋未果。追房过程中，其发现B有限公司及房主产权人A经营部实际未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证，说明B有限公司在与其签订合同时故意隐瞒真实情况，存在欺诈行为，应当认定合同无效，适用加倍赔偿规则。现请求法院判令被告返还购房款35.6万元，赔偿利息92098元，支付惩罚性赔偿金35.6万元。

    被告A经营部辩称，其单位是B有限公司的投资方，对该公司对外所签订的房屋买卖合同及对外发出的通知均予以认可。A公司与原告陈某签订的自用自建房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，双方订立的是以出让方式转移产权的合同，并不适用商品房买卖的加倍赔偿法则。同时，被告方已将房屋实际建成，其它同类买主也通过其协助取得相应的产权手续，故不存在欺诈行为。双方在合同中已明确约定面积确认及面积差异的处理是以最终测绘部门的测绘面积计算，因此陈某应当支付超出部分的房款。被告方认为B有限公司与签订陈某的房屋买卖合同是有效的，被告方也不存在任何违约行为。现请求驳回原告陈某对被告方的诉讼请求。

    法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效力是解决问题的关键。由于B有限公司、A经营部均不具备从事商品房开发经营的资格，所建“汽车城”房屋应视为自用自建房。为避免房地产市场的混乱，防止变相进行商品房开发，我国实行商品房预售许可准入制度；自用自建房实行领证（产权证）出售制度，不得擅自提前预售。

    本案被告方将其自用自建房视同商品房，在尚未建成的情况下无预售证提前预售，损害社会公共利益，应认定双方订立的商品房买卖合同无效。根据我国《合同法》的有关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    关于原告陈某所提惩罚性赔偿问题，最高人民法院司法解释规定的“加倍赔偿”只适用于商品房，而讼争房屋只是自用自建房而非商品房，不在适用范围之内，不应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第51条、第52条第（5）项、第58条之规定，作出前述判决。

    [说法]本案主要涉及“加倍赔偿”法则在房屋买卖中的适用范围问题。

    房屋买卖在我国又分为商品房买卖和非商品房（主要是自用房屋）买卖。1987年，国家计委、城乡建设环境保护部和国家统计局在联合发布的《关于加强商品房屋建设计划筛理的暂行规定》中，对商品房作出明确界定。商品房是指由房地产开发公司综合开发和出售的住宅、商业用房及其他建筑物。为了自用而自建或委托其他单位建设的房屋及其他建筑物，不属于商品房的范围。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中指出——

    第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

    （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

    （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

    （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

    （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。